Uchwalona 20 maja 2021r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zawiera nieścisłości interpretacyjne i dopiero przyszła praktyka przesądzi, jak należy rozumieć pewne zawarte tam regulacje. Prawnicy sygnalizują już, że problematyczna może okazać się procedura odbioru lokalu, która na kanwie nowej „ustawy deweloperskiej” stanowi znaczące rozwinięcie i uzupełnienie dotychczas obowiązujących zapisów.
Najwięcej emocji budzi uprawnienie nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego do odmowy dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia wady istotnej. Niestety ustawodawca nie wskazuje, co należy rozumieć pod pojęciem „wady istotnej”, bowiem w ustawie nie zawarto ani definicji legalnej, ani odniesienia do innej regulacji. Praktycy już ostrzegają przed możliwością nadużywania tej instytucji przez przyszłych nabywców, zwraca się również uwagę na wątpliwości jak to uprawnienie wpływa na stosowania przepisów o rękojmi za wady fizyczne.
Dotychczasowa ustawa deweloperska regulowała jedynie czynność odbioru lokalu w sposób ogólny, nie wyodrębniając przypadków wad istotnych i nieistotnych. Natomiast nowe zasady wprowadzają ustawowe uprawnienie zastępczego usunięcia wad nieistotnych, gdy deweloper odmawia ich usunięcia, a nawet możliwość odstąpienia od umowy w przypadku wad istotnych. Zdaniem ustawodawcy nabywcy w ten sposób będą mieli wpływ na tempo prac oraz jakość prac naprawczych, bowiem nad deweloperem będzie unosiło się widmo niebezpiecznych dla niego skutków. Zwłaszcza, że deweloper będzie miał maksymalnie trzy terminy na usunięcie wad. Dotychczas stosowane przepisy o rękojmi przewidywały uprawnienie do odstąpienia od umowy za ostateczność, co zmienić ma nowa ustawa deweloperska poprzez urealnienie i przyśpieszenie procedury reklamacyjnej u dewelopera.
Ustawa wprowadza także możliwość sporządzenia na wniosek nabywcy opinii rzeczoznawcy budowlanego, w przypadku, gdy w ocenie nabywcy taka wada istotna nadal występuje przy powtórnym odbiorze lokalu. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy. Ponadto ustawa nakazuje pokrycie kosztów sporządzenia takiej opinii przez tę stronę transakcji, która w sporze dotyczącym wady istotnej nie miała racji.
Ze względu na brak dookreślenia, co należy rozumieć pod określeniem wady istotnej i sankcje, jakie mogą grozić deweloperowi, ta konstrukcja obarczona jest wysokim ryzykiem przyszłych sporów sądowych. Negatywnie ocenia się między innymi zmianę dającą nabywcy lokalu uprawnienie do odstąpienia od umowy nawet wtedy, gdy wada lokalu ujawni się po odbiorze lokalu. Jest to o tyle istotne, że w przypadku odstąpienia od umowy przez nabywcę z tytułu wad istotnych będzie miał on roszczenie do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego o wypłatę uiszczonych kwot, natomiast Deweloperski Fundusz Gwarancyjny uzyska roszczenie regresowe do dewelopera. Teoretycznie możliwa jest sytuacja, gdy nabywca odstępuje od takiej umowy i w związku z tym otrzymuje zwrot całej wpłaconej kwoty, a gdy ponadto wcześniej zawarł umowę rezerwacyjną – wówczas otrzyma on swoją wpłatę w podwójnej wysokości, dodatkowo naliczając deweloperowi odsetki maksymalne. Jest to regulacja stanowiąca nieuzasadnione uprzywilejowanie nabywcy, bowiem uzależnia zwrot kwot z DFG od subiektywnych ocen jednej strony transakcji, bez możliwości jakiejkolwiek rzetelnej weryfikacji tej przesłanki. Ponadto istnieje ryzyko wykorzystywania tej instytucji, choćby poprzez celowe opóźnianie ze złożeniem takiego oświadczenia i naliczanie odsetek ustawowych, bowiem ustawa nie przewiduje terminu końcowego, do którego nabywca w rzeczy samej może z takiego uprawnienia do odstąpienia skorzystać.
Ponadto regulacja dotycząca odmowy odbioru lokalu ze względu na jego wadę istotną cechuje się nieuprawnionym faworyzowaniem tylko jednej strony transakcji. Deweloper nie posiada uprawnienia do odstąpienia od umowy w przypadku sporu co do kwalifikacji wady lokalu, ponadto nie może nawet zakwestionować skuteczności takiego odstąpienia na drodze sądowej przed uruchomieniem przez DFG zwrotu wpłaconych kwot. Należy zwrócić uwagę również, że deweloper sam nie może przedstawić opinii rzeczoznawcy budowlanego, nawet w odpowiedzi na przedstawioną przez nabywcę opinię.
Na koniec warto zwrócić uwagę na regulację, która przewiduje, że odmowa dokonania odbioru lokalu z powodu wady istotnej nie ma wpływu na bieg terminu na przeniesienie prawa własności wynikającego z umowy zawartej przez nabywcę z deweloperem. Słusznie zauważa się, że może to stanowić pole do nadużyć w sferze wstrzymywania się w nieskończoność przez nabywcę z dokonaniem odbioru i w konsekwencji prowadzić do naliczania odsetek z tytułu niewykonania umowy deweloperskiej, czy nawet w ostateczności naliczania przewidzianych kar umownych.
Nie ulega zatem wątpliwości, że brak stosownych instrumentów prawnych po stronie dewelopera może powodować sytuacje, w których nabywca będzie wykorzystywać instytucję odmowy odbioru lokalu tylko po to, aby móc naliczyć dodatkowe należności deweloperowi. Jednocześnie takie sytuacje jak odstąpienie od zawartej umowy deweloperskiej mogą stać się normą, a deweloperzy nie posiadają skutecznych środków, żeby się temu przeciwstawić.
« Powrót