Dostępność gruntów pod budownictwo mieszkaniowe to jeden z kluczowych czynników wpływających na rozwój rynku nieruchomości. Rządowy projekt tzw. Ustawy podażowej, który właśnie trafił do prac legislacyjnych, wprowadza szereg zmian mających na celu uproszczenie procesów inwestycyjnych i zwiększenie liczby dostępnych działek.
W tym artykule dowiesz się:
Jakie są najważniejsze zmiany wynikające z Ustawy podażowej?
Zwolnienie z opłaty planistycznej – sprzedaż nieruchomości przez pierwsze dwa lata po wejściu w życie ustawy będzie wolna od tej opłaty, niezależnie od uchwalenia/zmiany miejscowego planu zagospodarowania terenu. Opłata planistyczna bowiem premiowała pasywne postawy właścicieli nieruchomości w obrocie tymi nieruchomościami.
Przekazywanie gruntów gminom – państwo przekaże samorządom tereny nadające się pod budownictwo mieszkaniowe, co może zwiększyć dostępność mieszkań komunalnych i inwestycji w ramach Społecznej Inicjatywy Mieszkaniowej.
Nowe zasady użytkowania wieczystego – ustawodawca chce znieść generalny zakaz ustanawiania użytkowania wieczystego na cele mieszkaniowe. W ten sposób publiczny właściciel gruntu będzie mógł ustanawiać trwały tytuł prawny na rzecz podmiotu realizującego inwestycje mieszkaniowe z zachowaniem sprawowania efektywnego nadzoru nad realizacją przez inwestora założeń polityki przestrzennej. Ponadto uproszczeniu podlegają procedury wykupu gruntów oraz preferencyjne stawki dla inwestycji mieszkaniowych (pierwsza opłata z tytułu użytkowania wieczystego nie wyższa niż 15% ceny).
Zniesienie ograniczeń w sprzedaży nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast oraz rezygnacja z prawa odkupu przez KOWR – dzięki temu inwestorzy zyskają łatwiejszy dostęp do terenów pod budownictwo mieszkaniowe, co przyspieszy urbanizację i ułatwi realizację polityki mieszkaniowej. Obecnie ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego zawiera restrykcyjne ograniczenia w obrocie działkami rolnymi, w tym obowiązek posiadania statusu rolnika przez nabywcę działki rolnej o powierzchni przekraczającej 0,3ha. Proponowane przepisy mają wyłączyć to ograniczenie dla terenów, które mają potencjał mieszkaniowy.
Uproszczenie wymagań stawianych specustawą mieszkaniową – Ustawodawca proponuje przyznanie samorządom możliwość samodzielnego określania wskaźnika minimalnej liczby miejsc postojowych, jak i ułatwienie wydzielania części nieruchomości objętej uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, niezależnie od zapisów planu miejscowego. Poza tym zmiany mają objąć również zniesienie wymogu zachowania minimalnego udziału powierzchni handlu i usług w zabudowie mieszkaniowej, który na chwilę obecną wynosi 5% powierzchni użytkowej mieszkań.
Sprecyzowanie wymogów dotyczących odwołań od decyzji oraz zażaleń na postanowienia wydane na podstawie Prawa budowlanego – Remedium na poprawę efektywności procedur administracyjnych w budownictwie ma być wprowadzenie nowych wymogów formalnych środków zaskarżenia składanych zgodnie z Prawem budowlanym – odwołanie lub zażalenie będą musiały zawierać zarzuty, zakres żądania oraz dowody na poparcie, w przeciwnym razie organ wezwie do uzupełnienia tych braków, a ich nieusunięcie będzie skutkować pozostawieniem pisma bez rozpoznania. To istotna zmiana, która będzie wymagała od uczestników postępowania dokładnego formułowania swojego stanowiska – z drugiej strony proponowana zmiana może skutkować zmniejszeniem liczby „blokujących” inwestycje ogólnikowych odwołań.
Co nowe przepisy oznaczają dla inwestorów, samorządów i rynku nieruchomości?
Dla inwestorów – m. in. zwiększenie atrakcyjności realizacji inwestycji mieszkaniowej w trybie obowiązującej (jeszcze) specustawy mieszkaniowej, a także odblokowanie atrakcyjnych terenów w granicach miasta przeznaczonych obecnie jako grunty rolne. Należy jednak pamiętać, że deweloperzy poszukują gruntów już w pewien sposób przygotowanych pod inwestycje mieszkaniową, z odpowiednim uzbrojeniem, natomiast działki rolne znajdujące się na przedmieściach często nie mają takiej infrastruktury, co będzie dodatkowym utrudnieniem.
Dla samorządów – nowe narzędzia do realizacji polityki mieszkaniowej i skuteczniejsze gospodarowanie nieruchomościami. Pomysł przywrócenia możliwości ustanawiania użytkowania wieczystego nieruchomości na cele mieszkaniowe będzie korzystny głównie dla samorządów. Finalnie choć zostanie obniżony jednorazowy koszty nabycia gruntu, tak w szerszej perspektywie opłaty roczne i przyszłe przekształcenie w prawo własności mogą generować wydatki zniechęcające inwestorów.
Dla rynku nieruchomości – potencjalny wzrost liczby nowych inwestycji oraz stabilizacja cen mieszkań, choć raczej w dalszej perspektywie aniżeli w ciągu najbliższych kilku lat. Projekt tej ustawy natomiast może docelowo umożliwić deweloperom realizację nowych projektów, które odpowiedzą na potrzeby rynku, dodatkowo z realną korzyścią w postaci oszczędności czasu na etapie planowania i uzyskiwania zgód administracyjnych.
Natomiast otwarte pozostaje pytanie, czy to wystarczy, by rozwiązać obecny problem braku mieszkań i uwolnić podaż terenów budowlanych?
To krok w dobrą stronę, ale kluczowe będzie skuteczne wdrożenie nowych przepisów oraz współpraca administracji z sektorem prywatnym.
Autor: Marek Generowicz, Adwokat
« Powrót