Ustawą z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2025 r. poz. 1847, dalej jako: „ustawa”), ustawodawca wprowadził jeden z najbardziej kompleksowych pakietów zmian w prawie budowlanym ostatnich lat. Zasadnicza część nowelizacji weszła w życie z dniem 7 stycznia 2026 r., przy czym część regulacji – w szczególności dotyczących ochrony ludności i obrony cywilnej – zaczęła obowiązywać już od 1 stycznia 2026 r. Kierunek zmian jest jednoznaczny: dalsze upraszczanie procedur inwestycyjnych, ograniczanie zakresu reglamentacji administracyjnej oraz przesuwanie punktu ciężkości kontroli z etapu poprzedzającego realizację inwestycji na etap jej wykonywania i użytkowania.
W związku z powyższym na szczególną uwagę zasługują rozwiązania, które w sposób bezpośredni wpływają zarówno na praktykę organów administracji architektoniczno-budowlanej, jak i na sytuację inwestorów publicznych oraz prywatnych. Nowelizacja w pierwszej kolejności znacząco rozszerza katalog inwestycji budowlanych niewymagających uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę. Dotyczy to zarówno robót objętych obowiązkiem zgłoszenia, jak i takich, które zostały całkowicie wyłączone spod formalnych procedur administracyjnych. Ustawodawca objął tym reżimem m.in. określone kategorie zbiorników na wody opadowe lub roztopowe, wolno stojące magazyny energii elektrycznej o ograniczonej pojemności, przydomowe budowle ochronne (do 35 m2)), niskie konstrukcje oporowe, wyloty do cieków naturalnych oraz wolno stojące maszty o niewielkiej wysokości. W katalogu inwestycji zwolnionych z pozwolenia na budowę, ale wymagających zgłoszenia, doprecyzowano przepisy dotyczące m.in. boisk i kortów, wskazując, że obiekty te nie muszą służyć wyłącznie rekreacji (zgodnie z aktualnym stanem prawnym) ale również uprawianiu sportu (zmiana). Wydawało się, że słowo rekreacja zawiera w sobie uprawianie sportu, jednak orzecznictwo w tym zakresie ukształtowało się w sposób odmienny, przyjmując np. dla kortów tenisowych, że korty służą do rekreacji wtedy, gdy są budowane na prywatne potrzeby przy chociażby budynkach mieszkalnych jednorodzinnych. Z uwagi na to postanowiono wyeliminować powstałe wątpliwości, by nie budziło wątpliwości, że obiekty te mogą być realizowane nie tylko na potrzeby indywidualne. Rozwiązania te wpisują się w konsekwentnie realizowaną politykę deregulacyjną i w praktyce skracają proces przygotowania inwestycji, jednocześnie zwiększając odpowiedzialność inwestora za prawidłową kwalifikację planowanych robót.
Istotnym uzupełnieniem powyższych zmian jest wprowadzenie nowych wymogów formalnych na etapie postępowania odwoławczego. Nowelizacja w dodanym art. 10b wprost przesądza, że odwołanie od decyzji lub zażalenie na postanowienie muszą zawierać konkretne zarzuty odnoszące się do treści rozstrzygnięcia, określenie zakresu żądania oraz wskazanie dowodów uzasadniających to żądanie. Zmiana ta ma na celu przeciwdziałanie praktyce składania ogólnikowych środków zaskarżenia, które wstrzymywały bieg postępowań, nie wnosząc rzeczywistej wartości merytorycznej, a w konsekwencji prowadziły do wydłużania procesu inwestycyjnego.
Ustawodawca doprecyzował również relację procedury zgłoszeniowej do przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jednoznacznie wskazując obowiązek dołączania do zgłoszenia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w sytuacjach, w których jej uzyskanie jest wymagane. Rozwiązanie to eliminuje dotychczasowe rozbieżności interpretacyjne i wzmacnia spójność systemową pomiędzy reżimem prawa budowlanego a regulacjami planistycznymi.
Szczególne znaczenie praktyczne – zarówno dla inwestorów, jak i dla organów administracji architektoniczno-budowlanej – mają nowe regulacje dotyczące obiektów ochrony ludności oraz miejsc doraźnego schronienia. W przypadku obiektów wskazanych w ustawie z dnia 5 grudnia 2024r. o ochronie ludności i obronie cywilnej (Dz.U. z 2024 r. poz. 1907) inwestor został zobowiązany do złożenia stosownego oświadczenia już na etapie wniosku o pozwolenie na budowę. Organ administracji, przed wydaniem decyzji, zobowiązany jest do weryfikacji dołączenia tego oświadczenia, natomiast projekt budowlany takich obiektów musi uwzględniać nowe wymagania techniczno-budowlane odnoszące się do warunków ochrony ludności. Regulacje te w sposób wyraźny wzmacniają rolę prawa budowlanego jako instrumentu realizacji celów bezpieczeństwa publicznego.
Nowelizacja wprowadza również istotne zmiany w zakresie nadzoru budowlanego i legalizacji nieprawidłowości. Mechanizm tzw. „żółtej kartki” (art. 51a ustawy) umożliwia organowi nadzoru pouczenie inwestora o konieczności doprowadzenia robót do stanu zgodnego z pozwoleniem lub projektem, bez wszczynania postępowania administracyjnego i bez wstrzymywania prac. Równolegle rozszerzono zakres uproszczonego postępowania legalizacyjnego, dopuszczając jego zastosowanie także w przypadku istotnych odstąpień od projektu, o ile od zakończenia budowy upłynęło co najmniej dziesięć lat. Rozwiązania te w sposób widoczny zmieniają filozofię reagowania państwa na nieprawidłowości budowlane, akcentując możliwość ich korekty zamiast sankcjonowania.
W obszarze dokumentacji budowy i użytkowania obiektów ustawodawca zdecydował się na wydłużenie okresu przejściowego dla dokumentów prowadzonych w postaci papierowej. Zarówno dziennik budowy, jak i książka obiektu budowlanego mogą być prowadzone w tej formie do 31 grudnia 2031 r. Jednocześnie ograniczono zakres weryfikacji projektu technicznego na etapie oddawania obiektu do użytkowania wyłącznie do sprawdzenia dołączenia oświadczeń projektantów oraz dokumentów potwierdzających ich uprawnienia (art. 57 ust. 1 pkt 4 ustawy), a po zakończeniu procedury wprowadzono obowiązek zwrotu projektu technicznego inwestorowi.
Na szczególne podkreślenie zasługuje także doprecyzowanie przepisów dotyczących instalowania instalacji radiokomunikacyjnych, w tym stacji bazowych telefonii komórkowej. Ustawodawca jednoznacznie przesądził, że realizacja tego rodzaju inwestycji na istniejących obiektach budowlanych nie stanowi budowy, lecz instalowanie urządzeń technicznych. W zależności od wysokości instalacji inwestycja ta może być realizowana bez zgłoszenia albo na podstawie zgłoszenia, bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę. Nowelizacja ma charakter doprecyzowujący i została wprost ukierunkowana na wyeliminowanie rozbieżności w orzecznictwie oraz praktyce organów, które w przeszłości prowadziły do nieuzasadnionego zaostrzania rygorów formalnych.
Istotną rolę odgrywają również przepisy przejściowe, zgodnie z którymi nowe regulacje znajdują zastosowanie także do szeregu postępowań wszczętych, lecz niezakończonych przed dniem 7 stycznia 2026 r., w tym postępowań dotyczących zgłoszeń, pozwoleń na budowę, istotnych odstąpień od projektu czy naboru na stanowisko powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Jednocześnie ustawodawca zachował dotychczasowe zasady w odniesieniu do środków zaskarżenia wniesionych przed tą datą.
Podsumowując, nowelizacja Prawa budowlanego z 2026 r. konsekwentnie realizuje model uproszczonego procesu inwestycyjnego, wzmacniając pozycję inwestora, ale jednocześnie zwiększając znaczenie nadzoru budowlanego oraz odpowiedzialności za prawidłową realizację robót. Dla samorządów oznacza to konieczność dostosowania praktyki stosowania prawa do nowej filozofii regulacyjnej, natomiast dla inwestorów – większą swobodę działania, przy jednoczesnym wzroście ryzyk wynikających z błędnej kwalifikacji robót budowlanych.
Autor: Patrycja Urbanik
« Powrót