W dniu 7 lipca 2023 r. Sejm uchwalił ustawę o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Nowelizacja wprowadza wręcz rewolucyjne zmiany w zakresie planowania przestrzennego, które powinny zainteresować szczególnie inwestorów.
Przede wszystkim ustawa zakłada zastąpienie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowym dokumentem planistycznym – planem ogólnym gminy. W założeniu, ma pełnić on podobną rolę do studium, jednak plany miejscowe i decyzje o warunkach zabudowy będą musiały zachować z nim pełną zgodność. Ponadto każda gmina będzie musiała obowiązkowo sporządzić taki dokument do końca 2025 roku.
Ustawodawca ponadto wprowadził ograniczenie obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy do 5 lat. Zmiana ta z pewnością wymusi na inwestorach określenie szczegółowej prognozy rozpoczęcia i czasu trwania realizowanych inwestycji. Jednocześnie założeniem tak przyjętej zmiany jest zaprzestanie blokowania przestrzeni przez inwestorów, którzy nie korzystają z wydanych dla nich decyzji o warunkach zabudowy.
Aby możliwe było wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne będzie wcześniejsze uwzględnienie w planie ogólnym specjalnie wyznaczonych obszarów uzupełnienia zabudowy. Przestaje zatem obowiązywać zasada, że decyzje o warunkach zabudowy wydawane są w miejscach, gdzie nie obowiązuje plan miejscowy. Z pewnością nowe obostrzenia w wydawaniu takich decyzji utrudnią ich uzyskanie zwłaszcza na terenach słabo zurbanizowanych.
Nowelizacja wprowadza także nowy rodzaj planu miejscowego – zintegrowany plan inwestycyjny, który będzie uchwalany na wniosek inwestora zamierzającego przeprowadzić inwestycję na określonym obszarze gminy. Docelowo ma on zastąpić uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej wydawane na podstawie specustawy mieszkaniowej („lex deweloper”), ale w zdecydowanie szerszej formie, bowiem wniosek w tej sprawie będą mogli złożyć inwestorzy nie tylko z branży deweloperskiej. Wzajemne zobowiązania inwestora i gminy będą regulowane przez umowę urbanistyczną w formie aktu notarialnego.
Ustawodawca zakłada także uruchomienie od 2026 roku powszechnego Rejestru Urbanistycznego prowadzonego w systemie teleinformatycznym. System ten ma być źródłem informacji i danych ( takich jak m.in. dokumenty powstające w trakcie sporządzania aktów planistycznych, raporty z konsultacji społecznych, decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym, rozstrzygnięcia organów nadzoru).
Z perspektywy inwestorów kluczowe będą w najbliższej przyszłości przepisy przejściowe. Z całą pewnością nowelizacja będzie budzić w praktyce wiele wątpliwości, choć jej założenia można wstępnie ocenić pozytywnie. Natomiast już teraz warto zadbać o dokładną analizę wprowadzanej regulacji i dostosować swoje plany inwestycyjne do założeń nowelizacji.
Autor:
Marek Generowicz
Aplikant adwokacki