Ostatnie lata przyniosły szereg zmian w przepisach dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego, a także wdrożenie nowych rozwiązań prawnych, które mają ułatwić realizację inwestycji budowlanych. Wraz z biegiem roku zbliża się wejście w życie reformy planistycznej, która ograniczy korzystanie z niektórych instrumentów prawnych. Do tego momentu warto przyjrzeć się możliwościom, jakie pozostają dla inwestorów.
W tym artykule dowiesz się:
Zmiany w przepisach a możliwości inwestorów
Do końca 2025 r. inwestorzy mogą korzystać z ustawy lex deweloper, która zapewnia większą elastyczność w realizacji projektów. Jednakże od 1 stycznia 2026 r. ustawa ta traci moc, co może utrudnić realizację nowych zamierzeń, zwłaszcza ze względu na skrócony czas na podjęcie decyzji. W zamierzeniu ustawodawcy lex deweloper zastąpiony ma być przez Zintegrowane Plany Inwestycyjne, a wraz z wejściem w życie planów ogólnych lub wygaśnięciem studium (obecnie jeszcze przewidzianym na 31 grudnia 2025 r.) możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy zostanie znacznie ograniczona.
Zintegrowane Plany Inwestycyjne – nowa jakość planowania?
Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI) to stosunkowo nowe narzędzie w planowaniu przestrzennym, mające na celu zapewnienie większej kontroli gmin nad inwestycjami oraz lepszą zgodność z ogólnym rozwojem przestrzennym. W przeciwieństwie do lex deweloper, ZPI nie ogranicza się jedynie do inwestycji mieszkaniowych – umożliwia realizację projektów różnego rodzaju, w tym przedsięwzięć związanych
z odnawialnymi źródłami energii czy hal magazynowych.
W trakcie procedury uzyskania ZPI dochodzi do zawarcia umowy urbanistycznej między inwestorem a gminą, co pozwala na określenie szczegółowych warunków realizacji inwestycji, uwzględniając kwestie infrastrukturalne, ochronę środowiska i komunikację. Zamierzenie inwestycyjne musi być jednak zgodne z planami ogólnymi, a do momentu ich wprowadzenia – z obowiązującym studium. W ramach ZPI przewidziano także możliwość realizacji inwestycji uzupełniających, które służyć mają inwestycji głównej. Choć nie ma obowiązku ich wstępnego uwzględnienia we wniosku, brak dialogu z gminą na tym etapie może utrudnić precyzyjne oszacowanie kosztów przedsięwzięcia. Zaletą ZPI jest także fakt, że plan ten, będąc szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, obowiązuje bezterminowo – po jego wejściu w życie powoduje on utratę mocy dotychczasowych mpzp, obowiązujących na objętym ZPI terenie.
Należy jednak zauważyć, że uzyskanie ZPI wiąże się z wyższymi kosztami i dłuższym czasem realizacji, głównie ze względu na konieczność zatrudnienia specjalistów oraz złożoność procedur administracyjnych. Warto natomiast podkreślić, że rząd planuje dalsze modyfikacje w zakresie ZPI, mające na celu uproszczenie procedury ich tworzenia oraz zwiększenie elastyczności w dostosowywaniu planów do zmieniających się warunków rynkowych i urbanistycznych. Propozycje obejmują m.in. upoważnienie rady gminy do uchwalenia uchwały
w zakresie wytycznych urbanistycznych i zasad partycypacji inwestora w ZPI.
Decyzje o warunkach zabudowy – czy to wciąż dobre rozwiązanie?
Decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ) pozostają najprostszym i najbardziej ekonomicznym rozwiązaniem na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Obecnie uzyskane i prawomocne decyzje WZ umożliwiają realizację inwestycji bezterminowo, natomiast te wydawane po 1 stycznia 2026 r. będą ważne przez okres 5 lat. Informacje o możliwości przedłużenia terminu obowiązywania studium do 30 czerwca 2026 r. mogą wpłynąć na wydłużenie okresu, w którym inwestorzy będą mogli korzystać z bezterminowych decyzji, o ile w danej gminie nie wejdzie w życie plan miejscowy lub ogólny. Natomiast z najbardziej aktualnego brzmienia procedowanej ustawy wynika, że nawet jeśli decyzja WZ zostanie wydana do końca 2025 r., ale stanie się prawomocna w 2026 r., będzie ona decyzją terminową.
Zwracamy jednak uwagę, że niektóre gminy, takie jak Wrocław, podejmują działania zmierzające do ograniczenia liczby składanych wniosków o wydanie WZ poprzez podjęcie uchwał o przystąpieniu do sporządzania planów miejscowych na całości nieobjętych dotychczas planami obszarów. W ten sposób, gmina może zawieszać postępowania w sprawie wydania decyzji WZ, które z perspektywy planowania przestrzennego gminy są niepożądane. Takie rozwiązania, choć korzystne z punktu widzenia planowania przestrzennego, mogą wpływać na ograniczenie możliwości wydania nowych decyzji o warunkach zabudowy.
Podsumowanie
Na chwilę obecną, najprostszą i najbardziej ekonomiczną opcją dla inwestorów pozostaje wystąpienie o decyzję o warunkach zabudowy na terenach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Popularność Zintegrowanych Planów Inwestycyjnych wzrośnie po 31 grudnia 2025 r. lub wraz z uchwalaniem planów ogólnych, co sprawi, że dotychczasowa elastyczność lex deweloper ustąpi miejsca bardziej restrykcyjnym rozwiązaniom.
Ostateczny wybór rozwiązania zależy od specyfiki danej inwestycji oraz od możliwości czasowych i finansowych inwestora. Kluczowe jest dokładne rozeznanie zarówno uwarunkowań przestrzennych terenu planowanego pod inwestycję, jak i planów danej gminy co do jego przeznaczenia, aby móc podjąć decyzję korzystną zarówno z ekonomicznego, jak i strategicznego punktu widzenia.
Podsumowując, inwestorzy powinni starannie analizować dostępne opcje i konsultować się z ekspertami w dziedzinie planowania przestrzennego, aby wybrać rozwiązanie najlepiej odpowiadające specyfice ich inwestycji.
Autor: Jagoda Korzeniowska, Adwokat
« Powrót