Dnia 24 września 2023 r. weszła w życie szeroka nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która fundamentalnie przebudowała polski system planowania przestrzennego. Jednym z najważniejszych wprowadzonych narzędzi jest zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) – szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która od połowy 2026 r. całkowicie zastąpi decyzje lokalizacyjne wydawane na podstawie ustawy z dnia 5.07.2018r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących tzw. „specustawa mieszkaniowa”. Nowy instrument łączy cechy planu miejscowego, indywidualnego uzgodnienia inwestycyjnego oraz umowy cywilnoprawnej między inwestorem a gminą. ZPI jest odpowiedzią na potrzebę bardziej elastycznego, ale jednocześnie uporządkowanego podejścia do planowania przestrzennego w przypadkach, w których inwestycja wykracza poza dotychczasowe ustalenia planów miejscowych.
Wniosek o ZPI może zostać złożony elektronicznie za pośrednictwem ePUAP, co wpisuje się w szerszy kierunek cyfryzacji procedur planistycznych.
W odróżnieniu od specustawy mieszkaniowej, ZPI musi pozostawać w zgodzie z polityką przestrzenną gminy wyrażoną w studium lub w planie ogólnym. Oznacza to, że nie jest już możliwe, jak bywało pod rządami specustawy mieszkaniowej, przeprowadzenie inwestycji sprzecznej z kierunkami zagospodarowania określonymi przez gminę. Jednocześnie ZPI nie jest ograniczony wyłącznie do inwestycji mieszkaniowych: może obejmować projekty usługowe, przemysłowe, infrastrukturalne, rekreacyjne lub związane z odnawialnymi źródłami energii. Ustawodawca celowo zróżnicował zakres tego narzędzia, aby mogło ono odpowiadać na szerokie spektrum potrzeb inwestorów i samorządów.
Proces sporządzania ZPI rozpoczyna się na wniosek inwestora, który do wniosku załącza również projekt samego planu. To rozwiązanie odróżnia ZPI od klasycznych planów miejscowych, które powstają wyłącznie z inicjatywy gminy. Rada gminy, otrzymując wniosek, nie uchwala od razu planu – jej zgoda dotyczy jedynie przystąpienia do procedury i otwiera drogę do negocjacji między inwestorem a organem wykonawczym gminy. To właśnie na tym etapie kształtuje się ostateczna treść planu, podlegająca następnie uzgodnieniom, opiniowaniu oraz konsultacjom społecznym. Projekt załączony do wniosku jest więc punktem wyjścia, który będzie ulegał zmianom pod wpływem uwag mieszkańców, stanowisk organów oraz ustaleń negocjacyjnych.
Niezwykle istotnym elementem procedury jest umowa urbanistyczna, której nie przewidywały ani dotychczasowe plany miejscowe, ani procedura specustawy mieszkaniowej. Projekt umowy urbanistycznej powinien uwzględniać ustalenia wypracowane w trakcie negocjacji między stronami. Sporządzenie projektu umowy urbanistycznej jest obowiązkiem właściwego miejscowo wójta, burmistrza bądź prezydenta miasta. Umowę urbanistyczną zawiera się w formie aktu notarialnego i stanowi kluczowy mechanizm równoważenia interesów gminy i inwestora. Umowa ta zawiera zobowiązania inwestora do wykonania określonych inwestycji uzupełniających, takich jak budowa infrastruktury technicznej lub komunikacyjnej, obiektów oświatowych, zieleni urządzonej, infrastruktury rekreacyjnej czy usług społecznych. Możliwe jest także zobowiązanie do przekazania gminie części lokali z inwestycji mieszkaniowej lub partycypacji w kosztach sporządzania ZPI. Mechanizm ten wpisuje się w globalny trend urbanistyczny, w którym rozwój prywatnych projektów jest powiązany z poprawą jakości przestrzeni publicznej.
W przeciwieństwie do klasycznych planów miejscowych, procedura ZPI nie przewiduje etapu zbierania wniosków. Elementem partycypacji społecznej są natomiast konsultacje społeczne, podczas których mieszkańcy mogą zgłaszać swoje uwagi do projektu planu i umowy urbanistycznej. Procedura, choć bardziej elastyczna niż tradycyjne planowanie, pozostaje transparentna, a udział społeczności lokalnej jest zapewniony na etapie konsultacji.
Szczególne znaczenie ZPI nabiera w kontekście inwestycji związanych z odnawialnymi źródłami energii. Ustawa przewiduje dla nich możliwość zastosowania trybu uproszczonego, który pozwala skrócić terminy uzgodnień i konsultacji, a w niektórych przypadkach nawet pominąć konieczność uzyskania zgody rady gminy na rozpoczęcie procedury. Celem jest przyspieszenie rozwoju odnawialnych źródeł energii poprzez ograniczenie barier planistycznych, zwłaszcza tam, gdzie brak jest aktualnych planów miejscowych.
Przepisy nie wskazują ścisłego terminu, w jakim ZPI ma zostać uchwalony, co w praktyce oznacza, że czas procedury zależy od stopnia skomplikowania inwestycji i wielkości obszaru. Postępowanie może trwać od kilku miesięcy do nawet kilku lat, zwłaszcza gdy obejmuje dużą powierzchnię lub wymaga szerokiego zakresu uzgodnień. ZPI uchwala rada gminy, a jego wejście w życie skutkuje automatycznym wygaśnięciem dotychczasowych planów miejscowych obejmujących ten teren.
Uchwalenie ZPI nie podlega klasycznemu odwołaniu administracyjnemu. Jedyną drogą kontroli jest złożenie wezwania do usunięcia naruszenia prawa, a następnie wniesienie skargi do sądu administracyjnego. Warto również zaznaczyć, że uchylenie, zmiana lub stwierdzenie nieważności ZPI w okresie do pięciu lat od dnia wejścia w życie planu otwiera stronom umowy urbanistycznej możliwość odstąpienia od niej w terminie sześciu miesięcy od dnia takiego rozstrzygnięcia.
W tym miejscu warto dodać, że na tle pierwszych doświadczeń związanych z funkcjonowaniem nowych instrumentów planistycznych ustawodawca zdecydował się na ich doprecyzowanie. Projekt ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (numer UD316) został opublikowany w Wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów. Projekt wraz z uzasadnieniem oraz oceną skutków regulacji udostępniono w Biuletynie Informacji Publicznej Rządowego Centrum Legislacji.
Celem projektowanej regulacji jest wprowadzenie niewielkich, ale istotnych korekt do pierwszego etapu reformy obowiązującej od 2023 r., tak aby uchronić nowe narzędzia – w tym plan ogólny i ZPI – przed nadmiernym formalizmem, a jednocześnie zachować spójność systemu planowania przestrzennego oraz ochronę interesu publicznego.
W odniesieniu do ZPI projekt UD316 przewiduje w szczególności:
ZPI jawi się zatem jako narzędzie nowej generacji, łączące elastyczność negocjacji inwestycyjnych z koniecznością zachowania spójności z polityką przestrzenną gminy. Jednocześnie trwające prace legislacyjne pokazują, że ustawodawca dostrzega potrzebę jego „urealnienia” i dostosowania do praktyki samorządowej. Najbliższe lata pokażą, czy ZPI stanie się stabilnym i przewidywalnym mechanizmem współpracy gmin i inwestorów, czy też kolejnym obszarem intensywnych sporów interpretacyjnych na styku prawa i urbanistyki.
Autor: Patrycja Urbanik
« Powrót